新政組合拳下的深圳樓市：售樓處中介排隊等客戶，豪宅買家跑步進場

開發商使勁吆喝，購房者觀望等折扣，密集出臺的利好政策仍難以撮合交易雙方。這不是單個樓盤的問題，多數開發商都面臨去化大考。

市場冰封多時，政策組合拳密集出臺。自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例統一調整爲40%。與此同時，深圳大幅調整豪宅認定標準，解除總價750萬元以上的價格限制。這一組合拳被多數業內人士認爲是近年來最重磅的樓市政策。

政策落地後，深圳樓市出現波動。深圳市住建局披露數據顯示，11月深圳一手住宅成交2773套，環比增長4.5%，同比增長7%；二手住宅成交3133套，環比增長12.9%，同比增長44.5%。

值得一提的是，11月深圳的二手住宅成交量是今年以來第三次突破3000套，前兩次分別發生在“小陽春”的3月（3949套）和4月（3192套），但與行業公認的“榮枯線”5000套仍有一段不小距離。

市場仍未走出陰霾之外，豪宅盤與剛需盤深度分化。一方面，豪宅買家跑步入市，多個項目捷報頻傳。政策落地當晚，前海豪宅招商瑧璽成交2套，新政後的週末（12月1日）成交8套。另一方面，剛需市場仍未破冰，開發商貼身肉搏，將折扣“卷”至85折。

冰火兩重天的市場爲年終業績衝刺增添不確定性，留給開發商掐秒狂奔的時間不多了。進入12月，深圳開發商折扣加碼，有開發商推出0.5成首付政策，二手業主降價百萬亦不在少數。

克而瑞研究中心認爲，12月恰逢房企業績衝刺季，供應或將持續上升，市場對於雙項新政持續消化的效果值得期待。基於政策邊際效應遞減，加上多數微觀項目來訪、認購已有逐步走低態勢，成交有望“翹尾”，但漲幅有限。

新政後首盤入市，中介排隊搶客

12月2日一早，龍華北站新盤中洲迎璽售樓處就便人潮佔領了，門口的馬路也停滿了車，一羣身着白襯衫黑西褲的中介在等待客戶。這一天是中洲迎璽的首個認籌日，前去提交登記資料的購房者向儀告訴時代週報記者，“中介比買房的還多。”

中洲迎璽是深圳執行首付新政後的第一批入市樓盤，這一政策將二套住房首付比例從最高80%下調至40%，因此被認爲有利於釋放改善性購房需求。

推售產品建築面積在100平方米左右的改善樓盤中洲迎璽，用誠意接住了這“潑天富貴”。據時代週報記者瞭解，中洲迎璽給到87折優惠，包括開盤9折、準籤98折、司慶99折，折後均價約6.33萬元/平方米，最低約5.83萬元/平方米，一舉將北站片區房價拉到“5字頭”，創下在售新盤價格新低紀錄。

“還有大驚喜。”中洲迎璽置業顧問反覆強調。這一“驚喜”是返傭。向儀透露，如果成交，買方和中介分別能拿到大約十萬元，認籌並凍結誠意金開發商還贈送價值一千元的購物卡。

賣力宣傳加上大方讓利，中洲迎璽累計吸引1310批購房者登記，最終凍結10萬元保證金的購房者有926批，認籌比例接近1.4:1，是近期認籌量最高的樓盤。

不過業內認爲，中洲迎璽認籌量的含金量並不高。一名帶看了多批客戶的中介告訴時代週報記者，“部分客戶是衝着購物卡去的，十萬元凍結一週就能拿到一千元購物卡，還有比這收益率更高的理財產品嗎？”

中洲迎璽售樓處門口的中介們，受訪者供圖

多名一線從業者說，即使折扣打到底，很多購房者還是不爲所動，尤其是剛需買家，“都在等更低的價格，更大的折扣。”

豪宅市場起漣漪，幾家歡喜幾家愁

新政落地，剛需按兵不動，豪宅市場已泛起漣漪。

樂有家研究中心監測數據顯示，首付新政發佈前一週，深圳總價在800萬元及以上房源的成交比例爲21%，新政後這一比例小幅增長至23.7%。

據深圳市房地產中介協會統計，11月深圳90平方米以上房源的成交錄得佔比環比提升1.2個百分點，南山、羅湖等區域成交佔比上升明顯。南山主要是改善型購房者較爲關注的區域。

樂有家研究中心指出，高總價房源市場活躍度有所提升，高端改善客入場。

新世界臨海攬山是新政後首個開盤的豪宅項目。該項目位於南山蛇口，推出建築面積約116-378平方米的155套現房，備案均價約12.2萬元/平方米，最低總價約1100萬元，於11月26日選房。根據開發商公開的數據，項目凍資客戶114批，銷售90套，去化率接近6成。

前海的豪宅項目亦有不錯表現。

前海前灣的一灣臻邸置業顧問稱，新政出臺後，項目的成交量、轉化率表現較好，最近一週可以賣四五套房，平時兩三套左右。“政策出來後很多客戶過來看房，他們的購房意願比較強，但之前8成首付的壓力確實很大。”一灣臻邸於今年6月獲批入市，推出645套住宅，備案均價約10.7萬元/平方米，目前去化50%左右。

前海桂灣的待入市新盤前海時代三期更爲從容。該項目由深鐵置業開發建設，於今年5月開放展示中心，計劃在12月中旬推出兩百多套建築面積約189-249平方米住宅，“截至目前已經接待了一千多批客戶。”一名置業顧問透露。

該名置業顧問進一步表示，二套住房首付比例下調的政策特別利好改善羣體，但對其目標客羣影響有限，“能買我們項目的客戶資金實力都比較雄厚，去年我們另一個項目全款客戶就佔了一多半，今年這邊全款的比例也不會少。”

樂有家營銷總裁賀玲向時代週報記者表示，新政後改善性購房者入市速度加快，樂有家的客戶復看率提升20%以上。“二套首付4成利好改善型需求，直擊痛點，有利於剛需、剛改、學位、大改、豪改五種自住需求輪動交易，百花、華強、前海、龍崗中心城等片區成交有復甦。”

短期表現尚可，但放進更長週期來看，走出一段時間獨立行情的深圳豪宅市場也未能獨善其身，從業者已感受到寒意。

趙敏在深圳從事豪宅銷售近10年，在她看來，出於對收入預期的不樂觀，客戶正在變得保守。“這幾年市場熱度一直在降，前年開盤能‘日光’，去年去化一半就不錯了，今年很多樓盤開盤只賣了一成兩成，甚至幾套房。‘再考慮考慮’的客戶越來越多，出手慎重，決策週期拉長。”

深圳中原研究中心的數據顯示，今年11月，深圳總價在2000萬元及以下的一手豪宅成交佔比保持上升態勢，佔比高達93.1%，較去年同期提升10.4個百分點，2000萬元以上的豪宅佔比下滑。

剛需盤折扣打到底，買家不爲所動

相比之下，剛需樓盤更爲“煎熬”。“折扣不打到底，基本賣不動”，多名深圳房企營銷口人士告訴時代週報記者。

85折，是深圳開發商目前能夠給到的最低折扣。根據《深圳市商品房預售價格備案辦法》，房地產開發企業在商品房預售過程中，價格調整幅度超出最近一次備案價格上下15%（含）時，應在調整之前辦理商品房預售價格備案變更。

已有項目通過分批入市的方式下調備案價。

靜安府是華潤置地、保利置業在深圳龍崗開發建設的樓盤。11月24日，靜安府第二批次產品獲批入市，備案均價約3.72萬元/平方米。可供對比的是，該項目在今年6月首次備案的均價約爲4.16萬元/平方米。

備案價下調的同時，靜安府仍有額外折扣。該項目的主推戶型80平方米3房2衛，總價最低約230萬元，單價僅約2.88萬元/平方米。高性價比吸引了一批購房者。時代週報記者走訪瞭解到，靜安府拿證後首個週末累計接待兩百多批客戶，已售出四五十套房。

靜安府週末有不少購房者看房，時代週報記者攝

據時代週報記者瞭解，深圳多個由民企開發的剛需、改善型樓盤已給到85折優惠，部分央企開發樓盤給出的優惠譬如裝修禮包、贈送物業費、成交抽獎等，疊加起來也能夠達到85折水平。

相當於市場價5折的安居商品房也放出折扣吸引客戶。

由深圳人才安居集團開發的安居商品房項目安居梓和苑釋出的宣傳信息顯示，成功選房並簽訂認購協議可獲贈價值逾10萬元的置業禮包，準時簽約還可獲贈3年物業管理費，“約等於9折購房”，深圳人才安居集團稱。

安居梓和苑位於深圳坪山，於今年9月備案入市，推出1152套房，配售均價爲1.65萬元/平方米。來自深圳市住建局的信息顯示，首次配售完成後，安居梓和苑剩餘702套房。

整體來看，在二套住房首付下調等政策的助推下，深圳市場成交量略有回升。11月深圳一手住宅成交2773套，環比上漲4%，實現“兩連漲”；二手住宅成交3133套，環比上漲13%，是今年以來第三次突破3000套。

“新政還是有效的，主要針對改善型住宅產品，讓很多剛改戶型受到追捧。新政後諮詢量大幅增加，說明有意向的客戶大增，成交自然也同步增加。只不過政策太有針對性，不是全面性政策，導致很多人覺得沒有效果。”深圳中原總經理鄭叔倫表示，“現在看跌佔主導，覺得已經見底的還是少數，但是當這個少數變成多數，市場就會活躍起來。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，在收入、就業、房價等預期並未好轉的情況下，需求釋放很容易出現短期回升後再次下滑的情況。“進一步的行情，寄希望於明年一季度，屆時還要視政策、房價、新房供應等來綜合判斷，但季節性回升是確定的。”

“房地產市場一環扣一環，二手房賣不出去，只是不斷消耗新房需求，難以持續。只有將新舊置業換房的鏈條打通，樓市才能恢復到正常狀態。”鄭叔倫表示。

【文中向儀、趙敏均爲化名】